вторник, 31 мая 2016 г.

Покупка недвижимости в Канаде

Наверное я буду выглядеть (а для кого-то давно уже выгляжу) несерьезным человеком, совершающим нелогичные поступки, если скажу, что покупать квартиру сейчас я не планировала, но вот так получилось. Это как и с переездом в Ванкувер. Не собиралась, а переехала. :)
Ах, я вся такая внезапная! Так! А теперь не планирую выиграть надцать миллионов в лотерею и не планирую встретить прЫнца на белом коне мерседесе :)))
Ладно, шутки шутками, а квест "возьми ипотеку в Канаде" пройден, и квартира куплена. Делюсь подробностями, кому это интересно. Сразу говорю, что возможно где-то что-то можно было сделать иначе. Не спорю. Это всего лишь мой опыт, а не руководство "делай так".

Так же я не собираюсь вступать в полемику об экономической целесообразности покупки против рента. Каждый выбирает сам, что ему лучше.  Я для себя этот вопрос решила.

Ванкуверский рынок недвижимости за последний год сошел с ума. Речь конечно идет о домах, но и на квартиры цены достаточно неприличные. Средняя цена дома у нас 1.8 млн долларов! Продажная цена превышает стартовую. Покупатели бьются на повышение, а не на понижение. Дурдом просто! Так что мы красуемся на 3 месте списка ТОП-10 наименее доступных городов мира для покупки жилья:
1. Гонконг
2. Сидней
3. Ванкувер
4. Окленд
5. Мельбурн
6. Сан-Хосе
7. Сан-Франциско
8. Лондон
9. Сан-Диего
10. Лос-Анжелес

Это я к тому, что за те же деньги в Монреале я могла бы купить дом. Но это уже другая тема, относящаяся к выбору места жительства.

Моя история с покупкой началась с того, что прошлым летом мы планировали переехать из New Westminster и искали другую квартиру. Цены на рент меня неприятно поразили - за 2 года они таки подросли, но, сказать честно, и запросы мои наверное тоже. Хотелось хорошую квартиру, со своей стиральной машиной (в рентовках общая прачечная), а значит, надо снимать у частника, что обычно подороже. И тут одна моя коллега на работе сказала, что я могла бы купить уже, а не снимать. Я сначала отмахнулась от этой идеи. Какая ипотека?! Я еще не доросла до нее. Но коллега в цифрах и "красках" показала мне, что уже сейчас это возможно. И посоветовала всерьез подумать и оценить свои шансы. Дай Б-г ей здоровья за своевременный пинок совет!

Для начала я обратилась к ипотечному брокеру, чтобы узнать, на какую сумму ипотеки я могу рассчитывать и под какой процент. Для примерной оценки есть куча онлайн калькуляторов, ими я уже "поигралась".
Уже на этом этапе я удивилась, что все вопросы можно решать по телефону и электронной почте. Не нужно ехать к брокеру лично. По телефону мы обсудили разные варианты ипотеки. Я заполнила электронную форму, указав свои персональные и финансовые данные. И буквально через час мне дали ответ, на что я могу рассчитывать. Максимально возможная сумма меня удивила - она была выше моих ожиданий. Скажем так, максимальная сумма ипотеки в среднем составляет 5-6 годовых зарплат. Опять таки, многое зависит от исходных условий - чем больше имеешь на первоначльный взнос, тем банки "любвиобильнее". Банком учитываются многие факторы - доходы семьи, количество иждивенцев, кредитная история, есть ли долги, есть ли и какая машина, сбережения на счетах.

На данный момент в Канаде минимальный первоначальный взнос составляет 5% для невижимости стоимостью менее 500 тыс. Иначе придется выложить 5% на 500 тыс + 10% на оставшуюся до 1 млн сумму. Если же приобретается недвижимость дороже 1 млн, то минимальный даунпеймент составляет 20%.
Если ваш взнос менее 20%, обязательна страховка. Чаще всего ее плюсуют к сумме кредита.
В отличие от России, страховка покрывает только риски банка, а вот здоровье и жизнь заемщика не страхуются. Проценты такие:
при даунпейменте от 5 до 9.99% страховка будет 3.6% от суммы кредита,
от 10 до 14.99% - 2.4%,
от 15 до 19.99% - 1.8%

Следующее большое отличие от России. В Канаде так же ипотеку берут на длительный срок, сейчас вроде максимально на 35 лет дают и не ограничивают этот срок достижением заемщиком пенсионного возраста. Чаще всего люди берут на 25-30 лет.
НО. Контракт не заключается на весь срок! Договор подписывается на короткий срок, от 2 до 10 лет, чаще всего 5 лет. То есть все условия договора действительны только этот срок, по истечении которого вы опять перезаключаете договор на оставшуюся сумму на следующий короткий период, и так пока не закончится весь амортизационный период (весь срок ипотеки).
При перезаключении договора пересматриваются условия - ставка кредитования, тип ипотеки.
Дело в том, что здесь используются 2 вида ставок - с фиксированным и плавающим рейтом (есть еще смешанный тип). При первом процентная ставка по ипотеке устанавливается на весь период (короткий) договора и не меняется банком. Второй тип - это когда ваш процент  меняется в зависимости от ставки национального банка (prime rate). Так интересно совпало, что в тот день, когда я получила одобрение(pre-approval) на кредит, ставка резко снизилась. Но увы, меня это не коснулось, так как мне одобрили только фиксированный процент.
Касательно цифр. Плавающий рейт более рискованный, поэтому он ниже. На июль 2015 год он был в районе 2.1% против 2.7% фиксированного. Цифры конечно не точные, потому что % ставка в каждом случае индивидуальна, но отличия не более чем на 0.2%
Мне дали под 2.69% годовых, что очень неплохо, учитывая мой 5% взнос.
Да, еще есть тип кредита - открытый или закрытый (прям как перелом! :)))
Это влияет на условия досрочного погашения или перекредитования, то есть при закрытом вы будете платить штрафы.
В общем есть некоторые ньюансы, которые надо узнать, понять и обдумать, прежде чем подписываться на ипотеку.

Итак, как только вы получили pre-approval (предварительное одобрение), можно начинать искать жилье. Без риэлтора здесь практически нереально что-то купить, как впрочем и в России, т.к. продавцы не выставляют квартиры просто так, дав объявление в газете. Вообще, в Канаде риэлтор делает много необходимых вещей, и как было в моем случае, действительно работает, а не просто получет свой процент.
В отличие от России, здесь риэлтору платит продавец, а не покупатель! Комиссионные составляют 3-3,3% от первых 100 тыс + 1-1.2% от оставшейся суммы сделки (не знаю, насколько это стандартные расценки). Чаще всего работают 2 риэлтора - один со стороны продавца, второй со стороны покупателя, поэтому комиссионные они делят пополам. Так что не такие это и бешенные деньги, если это не многомиллионная сделка, конечно.

Когда вы задумываетесь о покупке, то конечно первым делом лезете в инет на сайты риэлторов (например, www.realtor.ca) и смотрите, что там продают и почем. И примеряете собственные аппетиты на реальность. Правда, с реальностью вы столкнетесь, только вживую посмотрев несколько вариантов. Здесь-то и приходит понимание, что вы действительно хотите. На фото все так красиво, а на деле столько недочетов и несоответствий!
Очередное отличие от России. На время просмотра квартиры хозяева уходят из дома (время оговаривается). Вот так ходите по чужому жилищу и заглядываете везде, а риэлтор несет ответственность за сохранность вещей.
Кстати, посмотреть на квартиры(дома) можно без связи с покупкой. В Канаде существует система Open House - это когда любой желающий в означенную дату и промежуток времени может зайти и посмотреть на продаваемую недвижимость. Информация о таких показах есть на риэлторских сайтах. Чаще всего так делают, когда недвижимость стоит какое-то время на рынке и не продается. А что хорошо продается, быстро улетает и без подобных акций. С другой стороны, подобные Open House просто экономят время, потому что могут прийти все желающие, а не договариваться на какое-то отдельное время для просмотра. Тем более, что проходят они по выходным всегда.

Что еще непривычно - риэлторы, как правило, работают с каким-то конкретным районом (или несколькими). То есть сначала надо определиться, где вы хотите покупать, а потом искать риэлтора. Никто не запрещает работать с несколькими, никаких обязательств у вас, как покупателя, нет.
Одним из важнейших моментов в работе риэлтора является проверка состояния дома. Сейчас поясню. Квартиры, находящиеся в частном владении, здесь называют кондо (рентовочные называют апАртментами). И в большинстве случаев эти дома имеют тип собственности - Страта, по-нашенски это кооператив. То есть все в доме делается на деньги жильцов. Так вот, при покупке надо внимательно смотреть, какие крупные ремонты проводились в доме и какие намечаются. Потому что если предполагается, что в ближайшее время будут менять крышу в доме, то стоимость разделят на всех и влетите вы на несколько тысяч дополнительных расходов. Риэлтору доступна подобная информация и он может вас уберечь от подобных неприятностей. У меня так было. Понравилась одна квартира (увидела в инете), но мой риэлтор сразу сказал, что даже смотреть не пойдем, т.к. в этом доме скоро будут делать rainscreen (это дорогостоящий ремонт).

Оказалось, что в Канаде, покупая квартиру, вы не становитесь хозяином-барином, а подчиняетесь некоторым ограничениям для дома проживания. Могут быть запреты на содержание животных (даже кошек не везде можно), на сдачу в рент своего жилья, на возраст проживающих(!), т.е. например в каком-то доме могут жить только люди, старше 19 лет или старше 55 только.
В нашем доме нельзя курить на балконах, а можно только в 6 метрах от здания (я страшно этому рада, так как никто не воняет марихуаной). В квартире курить наверное можно, но не уверена, что не сработают противопожарные датчики.
Еще. Вы можете переделывать у себя внутри что и как хотите (ну ясное дело, что перепланировка только по специальному разрешению), но вот все, что идет наружу вашей квартиры - нельзя. То есть вы не можете поменять входные двери, окна, балкон. Этим занимается страта. Никаких таких остеклений и покрасок стен на балконе делать нельзя. Также есть запрет на захламление балконов - вас могут заставить убрать то, что не входит в список разрешенных предметов (типа шкаф или старый холодильник). Нельзя вешать разноцветные шторы - у всех должны быть белые. В основном у всех висят blinds (жалюзи). Конечно вы можете повесить какие хотите шторы, но так, чтобы снаружи их не было видно. Например, тюль спрячет "неправильные" шторы или можно оставить на окнах blinds и сверху повесить шторы. В общем, я была очень удивлена таким положением дел. Как говорится, хочешь быть полновластным хозяином - покупай свой дом.

Выбирая квартиру, стоит обратить внимание на maintenance fees (коммунальные платежи). Это заранее известная ежемесячная сумма, в которую включено все, кроме электричества. Но надо смотреть, потому что могут быть варианты. Например, у нас в них еще включен годовой платеж на воду (ага, есть здесь и такое), а это около 700$/год. Из этих денег страта берет на содержание и убоку дома. Например, в прошлом месяце у нас покрасили стены в коридорах, помыли все наружные стены (сайдинг), помыли все окна (снаружи), балконы (у меня отлично отмыли на балконе пол после зимы). Недавно заасфальтировали въезды в гаражи и поменяли вход в дом. Завтра будут мыть в гараже. В общем хорошо видно, куда идут деньги, которые мы платим каждый месяц.
За что еще может идти оплата? За amenities - это то, что есть дополнительно в вашем доме: спортзал, бассейн, сауна, комнаты отдыха, комнаты для вечеринок и прочее. Я знаю по себе - в спортзал я ходить не буду, в сауну и бассейн тоже, ну как-то не доверяю я чистоте подобных мест в жилых комплексах. Вечеринки я не устраиваю. Это я к тому, что приятно и "круто" иметь такой дополнительный набор, но за чей счет этот "праздник жизни" будет? Правильно, за счет жильцов.
Вот так шикарно выглядят такие дополнительные "удобства" в виде фонтанов, соляриев, библиотек и т.д. в одном из домов, что я осматривала. Может я и не права, и стоит доплатить за такую красоту(разница в коммунальных с моим домом порядка 600-1,000$ в год). При условии, что будете этим всем пользоваться:





Итак, дальше по процессу покупки. Когда вы нашли подходящий вариант, то будьте готовы вступить в торги. Если кроме вас имеются еще желающие (а они есть всегда, поверьте), то назначается время, когда каждый покупатель выдает свое предложение (offer), в котором кроме предлагаемой цены, еще должны быть оговорены условия. Как то: покупка пойдет за наличные или необходима ипотека (а значит, банк должен будет одобрить эту квартиру), когда вы хотели бы въехать, что-то еще, что продавцу надлежить сделать (может вы заметили какие-то недостатки). После этого продавец говорит время, когда он примет решение. Это может быть как согласие/отказ, так и выдвижение доп требований/торг. Когда вы даете свой оффер, вы не знаете, кто из покупателей сколько предложит. Хочется и купить подешевле, и не проиграть в соревновании с другими. В моем случае "соперники" предложили бОльшую сумму, но продавец выбрал меня, потому что у тех покупателей были дополнительные сложности (сначала надо было продать старую квартиру, а значит, это дополнительное время).
После того, как выбор пал на меня, начались дополнительные торги с продавцом. Мы с риэлтором "искали" за что зацепиться, чтобы снизить цену :). Не особо это вышло. Предложенная мною цена была и так ниже той, по которой изначально квартира выставлялась. Сейчас положение дел на рынке недвижимости такое, что покупатели предлагают цену выше запрашиваемой (дурдом!). Доходит до такого, что цена продажи может превышать на десятки тысяч начальную!

Один момент во всем этом процессе. Покупатель и продавец никогда не встречаются, все делается через риэлторов. Причем все эти переделки договоров и их подписание выполняется электронно! Так что я в глаза не видела человека, продавшего мне квартиру!
Когда стороны договорились обо всех пунктах договора, сделка практически совершена. В дело вступает риэлтор. Я ни сном-ни духом не участвовала ни в каких сборах документов/справок на квартиру. Риэлтор присылает для ознакомления кучу документов о состоянии дома, какие-то планы и т.д. Он сам работает с моргидж-брокером, передавая нужные документы для оформления ипотеки. С меня для банка запросили следующий список (все в электронном виде, без так привычных нам печатей!):
- копия ПР-карты (статус в стране)
- копия водительских прав
- справка с работы (должность, размер зарплаты, срок работы)
- 2 последних чека по зарплате (то есть за один последний месяц)
- письмо от менеджера дома, где мы снимали квартиру (типа, какая я хорошая, вовремя все оплачивала и не мешала жить соседям)
- копии выписок по счету за 12 месяцов, где видна оплата за рент
 
Таким образом, через неделю после того, как мы с продавцом пришли к согласию по всем пунктам договора, я получила одобрение банка. Опять-таки по электронке мне прислали все договора на подписание - это и договор с брокерской конторой, через которую я оформляла ипотеку (кстати, это совершенно бесплатно! им платит банк), и договор с банком.
Чек на downpayment вы передаете риэлтору. Эти деньги "лежат" на счету риэлторской фирмы до момента окончательного подписания договора купли-продажи, он собственно и выписывается на имя трастового фонда фирмы.  
В договоре купли-продажи я оговорила дату подписания договора (называется Completion Date) и дату передачи ключей (Possession Date, обычно на следующий день после Completion Date) через 1.5 месяца. Мне они были нужны, чтобы выехать из рентуемой квартиры без штрафа (там надо предупреждать за один полный месяц до выезда). Все эти 1.5 месяца квартира еще не была моей. Хотя она была пустая и я могла бы установить даты подписания-въезда пораньше.

Ипотека начинает отсчет именно с даты Completion Date. Договор до этой даты должен быть подписан у нотариуса, которого вы выбираете сами. Его имя нужно заранее сообщить брокеру и риэлтору. Они там все между собой обмениваются нужными документами, а вы уже "на расслабоне" :). Нотариус проверяет "чистоту" сделки, данные по квартире, работает с банком. За несколько дней до Completion Date вы приезжаете к нотариусу, где и происходит последнее, окончательное подписание всех бумаг. У меня это было за 3 дня до передачи ключей. Кроме вас и нотариуса там никого нет.
Кипа бумаг там приличная, тем более, что все идет в 3-х экземплярах - по одному вам, банку и нотариусу. К этому моменту нотариус уже имеет чек на ваш первоначальный взнос и счет, на который банк перечислит всю сумму ипотеки. Вы же приносите еще один чек на оплату услуг нотариуса (это почти 1 тыс.) и еще некоторой суммы, что вы должны вашему продавцу дополнительно. В моем случае это были:
- часть денег от заранее оплаченного за текущий год налога на недвижимость (на остаток года);
- часть коммунальных (за полмесяца);
- взносы, установленные стратой для новых жильцов;
- оплата пошлины за оформление Title (то, что в России называется свидетельством о собственности и внесением в гос.реестр кажется). Только здесь это никакая не крутая бумажка с водными знаками, а просто распечатанная инфа по квартире. Главное - это номер, остальное здесь "пробивается" по базам.

Да! Есть еще один неприятный финансовый момент - оплата такс. При покупке жилья вы должны заплатить трансфер.таксы. Они составляют 1% от первых 200тыс + 2% от оставшейся суммы. Неслабая такая циферка получается! Чек на эту сумму вы так же должны предоставить нотариусу при подписании. НО. У нас в ВС есть такая программа - освобождение от уплаты этих такс при выполнении ВСЕХ следующих условий:
- стоимость жилья не более 475 тыс
- вы прожили в ВС более 12 мес
- это ваша первая недвижимость
- это ваша основная недвижимость и вы в ней будете жить
Так что тому, кто попадает под все эти условия, выпадает счастье сыкономить на таксах до 7,5 тыс (это столько придется заплатить с 475 тыс)

Вот и все. Практически с этого момента вы - владелец квартиры. Реально регистрация сделки пройдет в Completion Date и вам нотариус сообщит номер вашего Title. На следующий день вы получаете ключи, и ...танцуют все! :)))

Не сомневаюсь, что в этом утомительно-длинном рассказе я что-то упустила или выдала не совсем точную информацию. Это не умышленно. Поправки приветствуются во благо следомидущим владельцам недвижимости. :)

Что еще добавить? Квартирой я в целом довольна. Она очень светлая, по метражу около 960 sq.ft (это около 90 кв.м.). Большая кухня (отдельная от living room), 2 спальни, 2 ванных (полных, т.е. туалет+ванная), большущий балкон. Место в подземном гараже. Есть локер (кладовая). Есть газовый камин, отопление электрическое (в каждой комнате и даже каждой ванной свой регулятор). Стиральная и сушильная машинка. Кое-что хотелось бы переделать (кухня), но это уже будущие затраты. Расположение мне нравится - не шумно, почти самый центр Ричмонда, недалеко до Скайтрейна, куча магазинов, до работы мне ехать всего 9 минут на машине, в пешей доступности 2 маленьких и один большой парк.

А! Кстати! Здесь квартиры продают со всей основной бытовой техникой и кухней(гарнитуром). Продавец еще и обязан обеспечить работоспособность всего. Так что кроме мебели, уже все есть - плита, холодильник, посудомоечная, стиральная, сушильная машинки.  Оно вам может и не нравиться, но это уже ваше личное дело поменять их (либо еще на этапе покупки договориться с продавцом, чтоб забрал). Это я к тому, что в России предыдущие хозяева не обязаны оставлять ничего, кроме стен. Куча историй, когда при въезде люди обнаруживали скрученные розетки да срезанные вместе с проводкой лампочки. Как говорится, почувствуйте разницу ;)

Мой инспектор на первом обходе:)

8 комментариев:

  1. Ого! Супер! :) в России матушке все конечно немного по другому :) но в принципе если покупать первичку то процесс весьма прозрачный. Терпеть не могу наших риелторов!

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. "Все немного по-другому" это ты точно отметила )))
      Какой нынче % дают по ипотеке? Я как вспомню свои 15%, так нынешние 2.69 детским смехом выглядят.

      Удалить
    2. Даа :) процент после России кажется вообще детским, у нас сейчас 12-13% вроде

      Удалить
  2. круто! )) на первый взгляд схема выглядит очень сложной. столько много разных платежей помимо основной стоимости квартиры. но удобнее для покупателя, когда почти все вопросы решаются по почте)

    ОтветитьУдалить
    Ответы
    1. Надя, мне наоборот все показалось проще, чем в России. Кроме даунпеймента только нотариусу чек принести и все. Вся "работа" покупателя - посмотреть варианты квартир и выбрать. Никуда не нужно бегать ни за какими справками, не переживать ни о чем. Все очень быстро и без нервов.

      Удалить
  3. Таня, с новосельем! А полы у вас, я смотрю, деревянные?

    ОтветитьУдалить
  4. Давно не читал ваши посты. Пару месяцев уже. А у вас тут такие новости! Поздравляю! Раньше читал вас и только представлял все. А сейчас и мы в Канаде. Начали с Монреаля. Но уверен задержемся здесь ненадолго. Впереди долгий и тяжелый путь. Благодаря вашим постам он точно будет немного легче. Спасибо!

    ОтветитьУдалить